Qu'est-ce qu'une hypothèque

Avant de discuter des prêteurs, des prêts et des conditions de prêt, il est essentiel que vous compreniez les fondements juridiques et les formalités administratives impliquées avec des prêts hypothécaires. Par analogie, vous ne pouvez pas gagner leur vie d'achat et de vente d'automobiles, sans une connaissance pratique des moteurs et des titres de voiture. De même, vous avez besoin de comprendre comment les documents s'intègre dans la transaction immobilière. Sans une connaissance de travail de la paperasse, vous êtes à la merci de ceux qui ont la connaissance. En outre, sans le savoir-faire votre risque d'une erreur ou a manqué de grandes augmentations occasion énormément.

Qu'est-ce qu'une hypothèque?

La plupart d'entre nous pensent d'aller à une banque pour obtenir un prêt hypothécaire. En fait, vous allez à la banque pour obtenir un prêt. Une fois que vous êtes approuvé pour le prêt, vous signez un billet à ordre pour le prêteur, qui est une promesse légale de paiement. Vous devez aussi donner le prêteur (l'éviter) une hypothèque en garantie du remboursement du billet. Un hypothèques (également appelé un "acte de fiducie» dans certains états) est un accord de sécurité en vertu de laquelle l'emprunteur s'engage ses biens en garantie de paiement. Le document d'hypothèque est enregistrée dans les dossiers du comté de propriété, créant un privilège sur la propriété en faveur du prêteur. Si l'obligation sous-jacente (le billet à ordre) est remboursé, le prêteur doit libérer la garantie (l'hypothèque). La libération va supprimer le privilège hypothécaire de la propriété. Si vous recherchez des archives publiques d'une propriété particulière, vous verrez beaucoup de prêts hypothécaires enregistrées qui ont été placés et publiées au cours des années.

Billet à ordre en détail

Une note est une reconnaissance de dette ou d'une promesse de payer, c'est une obligation légale. Un billet à ordre (aussi connu comme une «note» ou «note d'hypothèques») énonce le montant du prêt, l'intérêt à payer, comment et quand les paiements sont effectués, et ce qui se passe si l'emprunteur fait défaut. La note de mai également contenir des révélations et autres dispositions requises par le droit fédéral ou d'état. La plupart des prêteurs utilisent une forme d'acte qui est approuvé par la Federal National Mortgage Association (FNMA, ou Fannie Mae). Un exemple de formulaire de la présente note peut être trouvée dans l'annexe C. La note est signée (en termes juridiques, «exécuté») par l'emprunteur. La note d'origine est détenu par le prêteur jusqu'à ce que la dette est payée en totalité, au moment où la note d'origine est retourné à l'emprunteur portant la mention «payé en entier."

L'hypothèque en Détail

L'accord de sécurité signé par l'emprunteur engage la propriété comme garantie de la note. Connue par la plupart comme une hypothèque »,« ce document, lorsqu'ils sont enregistrés (voir plus bas), crée un privilège en faveur du prêteur. L'accord de prêt hypothécaire est généralement une forme normalisée approuvée par FNMA. Si la forme de note est généralement la même d'un État à État, la forme hypothèques diffère légèrement parce que le processus juridique de la forclusion (le prêteur droit d'agir contre la garantie) est différent dans chaque Etat. Le document prévoira que les hypothèques en cas de défaillance de la note, le prêteur ne peut exercer son droit d'évincer sur la propriété. Forclusion est le processus de prêteurs d'exercer leur droit légal de procéder contre le nantissement pour le prêt (voir plus loin dans cet article). Il met aussi sur d'autres obligations de l'emprunteur, comme

• le maintien du bien,

• payer des taxes foncières et

• de garder les biens assurés.

L'acte de fiducie Certains Etats (par exemple, en Californie) l'utilisation d'un document appelé "acte de confiance" (AKA "acte de fiducie») plutôt que d'une hypothèque. Le acte de fiducie est un document dans lequel le fiduciaire (l'emprunteur) donne un acte de transfert à la tierce partie neutre (syndic) de tenir pour le bénéficiaire (prêteur). Un acte de confiance est libellé presque exactement la même que celle d'une hypothèque, sauf pour le nom des parties. Ainsi, l'acte de fiducie et d'hypothèque sont essentiellement les mêmes, autre que le processus d'éviction.

Le Public Système d'enregistrement Le système d'enregistrement donne un avis constructif pour le public de la cession d'un intérêt dans l'immobilier. L'enregistrement consiste simplement à mettre le document original au palais de justice de comté local ou le greffier du comté de bureau. Le document original est copié sur un fichier informatique ou sur microfiches et est retournée au nouveau propriétaire. Il ya une taxe de dépôt d'environ 6 $ à 10 $ la page pour enregistrer le document. En outre, le comté, la ville et / ou l'état mai évaluer un impôt sur les transferts basé soit sur la valeur de la propriété ou le montant du prêt hypothécaire.

Un moyen de transport acte ou autre n'a pas à être comptabilisée comme un transfert en cours de validité d'un titre. Par exemple, qu'advient-il si John donne un titre à Marie, puis il donne à nouveau à Fred, Fred et les dossiers en premier? Qu'advient-il si Jean donne une hypothèque à ABC d'épargne et de prêt, mais l'hypothèque ne sont pas produites pendant six mois, puis John Borrows immédiatement d'un autre prêteur qui enregistre sa première hypothèque? Qui gagne et perd dans ces scénarios? Plupart des Etats de suivre une course de «préavis» de la règle, ce qui signifie que la première personne à enregistrer son document, gagne, tant que • il a reçu le titre de bonne foi, • il a payé la valeur, et il • n'a pas été avisé d'un transfert préalable.

Exemple: John achète une maison et, ce faisant, il emprunte $ 75,000 de ABC Savings Bank. John signe un billet à ordre et une hypothèque promettant sa maison en garantie. Parce que ABC messes up de la paperasserie, l'hypothèque ne sont pas enregistrées pour 18 mois. Dans l'intervalle, John emprunte 12.000 $ au magasin de l'argent, pour lequel il donne une hypothèque en garantie. La Boutique Money Records son hypothèque, inconscients des hypothèques non enregistrées premier John's à ABC. L'argent du magasin disposera désormais d'une première hypothèque sur la propriété.

Priorité du privilège Privilèges, comme les actes, sont «premier arrivé, premier en ligne." Ainsi, si une propriété est la propriété libre et claire, une hypothèque enregistrée sera un première hypothèque. L'hypothèque enregistrée par la suite sera un Deuxième hypothèque (parfois appelé Junior hypothèques parce que sa position de privilège est derrière la première hypothèque). De même, tout jugement ou autre privilège liens plus tard, sont aussi junior. Tenue d'une première hypothèque est une position souhaitable car une forclusion d'une hypothèque peut effacer tous les privilèges qui sont enregistrés derrière elle (appelé «titulaires de privilèges junior»). Le processus de fermeture du marché seront examinées plus en détail plus loin dans cet article. Lors de la clôture d'une vente immobilier typique, le vendeur transmet l'acte de vente à l'acheteur. La plupart des acheteurs d'obtenir un prêt auprès d'un prêteur conventionnel pour la plupart de l'argent nécessaire pour le prix d'achat. Comme indiqué précédemment, le prêteur donne à l'acheteur au comptant pour payer le vendeur et l'acheteur donne au prêteur un billet à ordre. L'acheteur donne également au prêteur un instrument de garantie (hypothèque ou l'acte de fiducie) en vertu duquel elle s'engage la propriété comme garantie. Lorsque la transaction est terminée, l'acheteur a le titre enregistré à son nom et le prêteur a enregistré un privilège sur la propriété.

un article présenté par T. Royce

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